부동산 10년 대폭락 시나리오다치키 마코토 지음, 강신규 옮김, 차학봉 / 21세기북스(북이십일)
나의 점수 : ★★★★
달씽의 선물로 받게된 책이다.. 자신도 안봤다고 보고 리뷰를 -_-;;
해달라는 요청과 함께..
일본의 부동산버블에 대한 발생원인과 지금 현재의 상태에 대해서
얘기하고 있는 책이지만 바로 옆나라는 특징도 있지만 토지불패신화 및 자기집 마련에
대한 사고방식이 비슷한 우리나라에도 많이 적용되는 얘기이다.
책에서는 폭넓게 전반적인 문제와 현상들에 대해서 자세하게 얘기하고 있다
역자가 과격한 표현을 완화시켰다고는 하지만 그래도 과격하게 ^^ (제목처럼)
덕분에 나도 이부분에 대해서 많은 고민을 하게 되었다.
책의 내용과 내 생각을 합쳐서 정리하자면
1. 지금 우리나라의 집가격이 버블인가? 아닌가?참으로 중요한 문제이다.
만일 버블이라면 분명히 이 거품은 없어지게 된다. 시장경제를 너무 무시하지마라.
다만 그 시기가 언제오는가하는 것이 있지만 반드시 오게 된다.
나의 관점으로는 분명히!!! 현재 집의 가격은 버블이다.
어떻게 17평짜리 아파트가 7억~8억이 하는가 -_-;;;
평범한 회사원(연봉 5000만원)이 돈을 하나도 안쓰고 20년을 모아야 하는 돈이다.
서울에서도 가장 경제활동이 활발한 강남과 시청을 중심으로
바로 다리건너(근처)의 강북보다 판교, 수지, 죽전, 일산과 같이 더 먼곳이 비쌀까..
문제는 이러한 집가격의 거품현상이 계속적으로 지방에서도 퍼져나가고 있다는 것이다.
새롭게 신축되는 바로 옆의 아파트가 2~3년전에 지어진것보다 2배이상
비싸게 분양이 된다고 한다.
2. 거품이 빠질 원인#1 - 저출산 문제30대인 내가 어릴때 듣던 표어는 '아들딸 구별말고 둘만 낳아 잘 기르자'이다
그전까지는 출산이 한집에 2명이상이라는 얘기였다. 현재의 출산율은 1.2~1.3명이다.
출산율이 1이란 얘기는 뒤집어서 생각을 해보자
인간의 수명을 계산해보면 평균 3대가 한시대에서 같이 산다.
1세대 16명(8쌍)의 부부가 있다. 자식이 한명씩 8명(4쌍)이 2세대를 구성한다.
3세대는 2세대 4쌍의 부부의 자식 4명(2쌍)이 한세대이다.
그래서 4세대에서 2명(1쌍)을 이루게 된다.
1세대의 8쌍의 부부가 소유한 집 8개가 4세대의 1쌍에게 넘어가게 된다.
즉 4세대에서는 8개의 집중 7개는 남게 된다는 얘기이다.
현재는 출산율이 1.2~1.3이고 독신이나 기타 요인을 감안해도
출산율 2정도로 4세대에서는 4개의 집이 넘어올것이다.
곧 집 3개는 남는다는 것이다.
그럼 지금 대한민국 전체에서 집이 모자는 상황이냐?
수도권을 제외한 나머지 부분에서는 이미 빈집이 많이 존재하고
곧 수도권에서도 빈집이 무더기로 쏟아진다는 얘기이다.
3. 거품이 빠질 원인#2 - 고령화 문제사람의 평균연령이 계속 높아진다. 현재는 73세라고 하지만 중간에 사고로 죽은
사람들을 제외하고 평균을 내면 80세정도라고 한다.(들은 얘기예요 ^^)
노후대비를 잘한 몇몇을 제외하고는 노후에는 힘든 경제생활이 될것이다.
그들에게 남은 재산은 집이라는 확실한 것뿐이다.
따라서 수도권안에 있는 사람들은 집을 정리하고 지방에 싼 집이 있는 곳으로
이동하고 그 시세차익으로 생활을 할것이다.
2번의 원인과 더블어 곧 매물들이 엄청나게 등장할 것이다.
4. 거품이 빠질 원인#3 - 부동산불패에 대한 믿음지금도 주위에서 부동산으로 순식간에 1~2억을 번다는 사람들을 종종 만난다.
역시 한방은 부동산뿐이라면서 많은 사람들이 동조해가면서 어디 살만한
부동산이 없는지 찾게 된다.
부동산이라고 하는 것은 똑같은 물건이 가치가 높아졌다라는 평가로
다른 사람에게 차익을 내면서 건너가는 형태이다.
즉, 특별한 생산적인 활동이 없이 돌고 도는 형태인것이다.
부동산에서 1차적으로 이익을 보는 사람은 정부와 건설사이다.
제한이 묶인 땅을 풀어서 아파트를 만들거나 재건축을 통해서 기존의 아파트를
새롭게 만들었을때도 땅값이나 세금을 통해서, 1만원을 투자해서 5만원으로 팔 물건을
2만원투자해서 8만원, 9만원에 팔아서 1차 이익을 내고 있다.
이렇게 이미 거품을 가지고 있는 부동산은 일반인들에게 돌아가면서 계속적인
거품을 가미해가고 있는 것이다.
부동산이 불패라는 마인드가 계속적으로 퍼진다면 당연히 제재가 들어올수밖에 없다
지금도 정부는 열심히 제재정책을 내놓고 있다.
부동산은 다른 주식이나 펀드와 같은 금융상품과 다르게 단위도 크면서 최장기로
봐야 하는 수단이다. 자기가 가지고 있는 모든 현금과 20년~30년 정도의
대출기간동안 빚을 갚아가면서 사는 것이다.
그럼 20년~30년동은 그 지역과 정부정책, 대출정책들이 변하지 않는다는 자신할 수 있는가..
행정수도 건설과 같은 엄청난 쇼크를 20~30년동안 없다고 할수 있는가.
들고 있는 폭탄의 맨 마지막 주자가 되지 않기만을 바라면서 모두들 아웅다웅할뿐이다.
5. 그럼 어떻게 해야 하는가.집을 사지 말아야 하는가 에 대한 질문에 나도 자신있게 사지 말라라고는 하지 못하겠다.
이미 외국에서는 집이 보유의 개념이 아닌 사용의 개념이지만 과연 우리나라에서
적용이 될지 말지는 모르겠다.
하지만 이거 하나만은 확실하게 얘기할 수 있다.
자신이 살집은 투자에 좋은 집보다는 현재 자신이 살기 좋은 곳을 선택하라.
10년뒤에 재건축을 하게되면 엄청난 이익을 낼수 있다라는 믿음으로
지금 자신의 생활반경에서 1~2시간 떨어진 곳에 구입한다면 반드시 후회할 것이다.
이 버블의 붕괴는 10년~15년안으로는 반드시 온다
아무 벤처에나 막 투자해서 돈을 벌던 주식버블때와 마찬가지로 부동산 버블이
끝나도 분명 값이 오르는 부동산은 있다.( 현재 버블이 끝난 일본도 그런것처럼)
묻지마 투자가 아닌 공부해서 잘 선택하는 투자만이 이제는 살길이다
